深圳房价暴涨源于政策刺激和信贷宽松

 中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为，本轮房价过快上涨加大了居民购房压力，进一步透支城市居民未来消费能力，不利于房地产市场的稳健发展。

中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社当日联合在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》。蓝皮书称，在诸多利好政策接连不断的刺激下，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化严重，个别城市房价上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫显著和风险概率增大，不利于房地产市场稳健发展。

蓝皮书以深圳为例说，其房价上涨虽然可以找到一些基本面支撑，例如自住需求、产业支撑、居民收入高等依据，但深究其上涨过程可以发现，深圳房价上涨过快离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，而这些住房贷款对应的住房(含保障性住房)总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了重要支撑。

课题组认为，个别城市房地产市场价格快速上涨将引发一系列问题：

第一，本轮房价过快上涨加大了居民购房压力，不利于稳定住房消费，既无助于解决住房刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，进一步透支了城市居民的未来消费能力，成为国内内需扩大的巨大阻碍;

第二，本轮房价过快上涨的背后是投资、投机性住房需求有所抬头，在住房交易市场中既有传统的宽松信贷支持，也有新兴的互联网金融产品推动，例如依托P2P平台的“首付贷”和房地产项目众筹，这些做法使房地产投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统性风险;

第三，本轮房价过快上涨在局部市场会形成房价上涨预期，容易让社会各界错误认为“房价只涨不跌”而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，加大了地方经济转型和结构调整的难度。

蓝皮书还对深圳新地铁开通后的房价趋势进行了分析判断，认为深圳新地铁开通、大型公建项目选址带动片区价格上行，有望助推部分存量豪宅价格补涨。

蓝皮书说，2016年深圳轨道交通将开通7、9、11号线，其中7、9号线连接西丽、上沙、梅林等居住区和华强北、车公庙等商业办公区，可有效加强原特区内部组团间联系。11号线连接福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区，是城市核心区与西部滨海区的组团快线，同时兼有机场快线功能，可加强原特区内、外组团间联系。深圳“两中心一馆”确定选址空港新城，结合宝安良好产业链，将促进空港新城发展以金融、会展、物流等为主的现代服务业，带动西部片区发展。

“三条地铁线路的开通及‘两中心一馆’选址，将带动地铁沿线和宝安西部片区房地产价格上行。”课题组表示，深圳作为全国经济中心城市之一，高端客户众多，豪宅购买力强。2015年，随着招商双玺、华润悦府、深圳湾一号等具有稀缺景观品质的高端产品入市，新建豪宅稀缺品质优势得到体现，价格直达高位。但同时，一些存量豪宅虽有景观、区位、配套等性价比优势，但价格优势尚未与时俱进地体现，甚至在周边普通商品住宅价格普涨下，部分存量豪宅价格已初现“低洼”，其补涨压力或有待释放。

责任编辑：孙岩